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西安房产律师|离婚案件中 按揭房该如何分配?
来源:www.bjlhlsw.cn 发布时间:2022年05月11日
(一)一方婚前支付了部分房款并取得了产权证,婚后继续还贷的房屋 产权是无争议的,归一方所有。离婚时只就婚后还贷部分作出处理就可以了, 如果房价有大幅度的增长,应当考虑在分割利益时合理的考虑到无产权一方的利益。按揭房增值部分的分割。对于增值部分性质的认定影响着我们对增值部分的分割。如果是孳息,那么我们就有必要对其进行分割。如果不是,那么它就只是 原有房屋的部分价值而已,就不应该予以分割。对此有的学者认为,此处的增值 不是孳息。其理由如下:“一、物的孽息是指该物的出产和按照该物的用法而就 该物取得的其他收获物,房产增值不属于此类。
二、一般而言,孽息应当是可以 从原物独立出来,与原物分离的部分;但房屋增值部分无法与原物分离,增值部 分不能与原价值相分离而单独存在。
三、孽息的产生一般无损与原物存在或形态, 而房屋转化成货币的话,则已不是原来的形态。”但是笔者认为,此处的增值 部分应该是为原物的价格变动,是客观上的财产增加,应予进行利益调整和平衡。因此,在离婚时应该予以处理。不然,就会出现另一方(一般是妇女)为家庭生 活各方面的投入是巨大的,而最后,不论生活多少年,仍然落得“房无一间,地 无一垄”的境况。所以对增值部分应当予以分配。如果把房屋增值部分一概作 为个人财产处理,是对夫妻之间可能的分工和其各自对家庭的贡献的漠视,也显 失公平。该房屋凝聚了夫妻另一方配偶的贡献,有权得到补偿。还有观点认为,“一方婚前个人出资购买的房屋,由婚后夫妻共同还贷的增 值分配。此类产权归婚前购房人,增值要区分自然增值和协助增值,前者不分后 者平分。前者指:经济发展、物价上涨或其他非当事人主观因素而因市场价值变 化产生的增值;后者指一方的个人财产由于他方或双方所支付的时间、金钱、智 力、劳动而增值”。但如果是婚后购买的按揭房则“按揭房贷仍未还清,则取 得所有权一方继续偿还贷款,并返还另一方在婚姻关系存续期间对房屋的出资。房屋增值利益应当归夫妻共同共有,分配时应当区分已付房款的增值利益与欠付 房款的增值利益,前者夫妻平均分配,后者视为一方出资,由出资人所有即取得 产权一方所有。”所以在适用夫妻间的财产补偿请求权的同时应当加设财产增 值共同制加以补充。而增值财产应为共享。因此,在离婚案件中,若一方主张分 割房屋增值部分,夫妻双方对此不能达成协议的,可对离婚时房屋价值进行评估, 评估后的价值与购买时价值之间比率作为房产增值率。按补偿额一般以婚后共同 偿还银行按揭款的数额 x,房产增值率 x50%的方式和本着照顾子女和女方的原 则,对婚后参与还贷的夫妻一方进行分配比较合适。归一方所有或协商归一方所有的房屋在处理时,为照顾另一方,也可以判令 其租住,这也是一种新思路。这在国外是早有立法的。法国《民法典》规定:如 家庭住所原属于夫妻中一方个人所有,在下列情形,法官得以租约形式让与他方: 如他方受托照管一个或数个子女者⋯⋯在这种情形下,法官得规定租约的期限并 得续订租约至最小子女成年时止。这种做法我们应合理吸收。
(二)一方婚前支付了部分房款,婚后取得的产权证,婚后继续还贷的房屋 一种观点认为,产权证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证, 但并不意味着婚后取得房产就应当是婚后财产。还是要将财产来源细分为婚前婚 后两部分。毕竟,财产期待的权益在婚前签订合同后就已经取得,取得房产证的 结果也是婚前订立合同及付款行为所致。婚后取得产权证这一事实绝不味着婚前 个人财产权益,婚后向夫妻共同财产形式转化。“婚前一方办理按揭手续,支付 首付款,但婚前并未办理产权登记,婚后夫妻共同清偿贷款的房产在离婚时的归 属问题,这种情况仍应将按揭房屋作为婚前财产处理。理由是根据我国的房屋预 售登记(鉴证程序)使债权具有了特定性或对抗性,由该预售合同而取得房屋所 有权的权利人只限于该财产权利是由婚前个人缴纳首付款而取得。因此在这种情 况下既使产权证的取得在婚后,仍应属于个人财产。”这种观点把构买优先权 与财产权相混同。另一种意见认为,夫妻一方婚前以个人名义办理房贷,且用于个人财产支付 首期房款,在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷,如果婚后取得房屋所有权 的,无论登记于一方还是双方名下,均应当认定为夫妻共同产。笔者同意后一种观点,因为这更符合物权法的基本原理。正如学者所言:“夫 妻一方婚前个人出资‘按揭’购买的房屋,婚后夫妻双方共同偿还贷款,离婚时 该房产所有权归属的认定现实生活中,存在大量个人以婚前财产支付一定比例的 购房款,也就是通常所说的‘房屋首付金’,婚后夫妻共同偿还银行贷款的情况。此时如何认定该房屋的产权?司法实践中通常认为该房屋系婚前个人购买,房屋 产权应属购买方个人所有。但是,婚后共同偿还按揭款的性质,司法实践中还存 在争议。目前较多观点倾向于婚后共同还款,不影响房屋产权的归属,还款行为 在夫妻双方间形成债权债务,但该债权性质行为不影响物权的取得。也就是说, 婚后不论以一人工资还是夫妻二人的工资共同偿还的按揭款及相应利息,如果没 有相反证据证明,通常认定为夫妻共同财产。但还款行为并不影响房屋产权的归 属,因此在分割房产时,该房屋应属夫妻共有,但分割时应先向另一方支付单独 付款及利息的一半。”
(三)一方婚前支付了部分房款,婚后共同还贷,离婚时尚未取得房产证的 房屋 夫妻一方婚前按揭购房并办理登记,婚后夫妻一方以其所得偿还贷款或者夫 妻双方共同偿还贷款。有观点认为由于房屋的权属在婚前既已确定,因此,该房 屋仍归购买方所有,其因购买房屋所贷款应按共同财产确定,前面已论述不再累述。
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